明石の司法書士事務所【明神法務事務所】｜相続・遺言・成年後見のことならお任せください 登記業務

不動産登記簿（コンピューター化されている法務局では「登記記録」）は、基本的に①表題部、②甲区欄、③乙区欄からなっています。表題部には、当該不動産の物理的な情報、例えば土地なら所在・地番（土地につけられた番号）・地目（土地の主な使われ方）・地積（土地の面積）などの情報が、建物なら所在・家屋番号（建物につけられた番号）・種類（建物の主な使われ方）・構造（屋根の種類や階数）・床面積などの情報が記載されています。
  甲区には、当該不動産が誰のものか、即ちその所有者の住所・氏名等の情報が記載されています。乙区欄には、所有権以外の権利、例えば抵当権等の担保に関する登記や、地上権・賃借権等の不動産を使用する権利に関する登記が記載されています。

不動産の登記手続については、大きく表示の登記と権利の登記に分けられます。表示の登記とは、不動産の物理的な情報に関する登記で、登記簿の表題部についての登記手続です。例えば、建物を新築したり、取壊したり、或いは、土地を田畑から宅地に変えたりした場合には、その現状を登記簿に正しく反映させる必要があるため、登記申請が法律で義務付けられています。
   権利の登記とは、所有権や抵当権など登記簿の甲区・乙区についての登記手続ですが、この登記については表示の登記と異なり、登記申請を義務付けられてはいません。しかし、例えば土地の二重売買等があった場合、いくら先に売主に土地代金を支払っていても、権利の登記（この場合所有権移転登記）をしていなければ、後から購入して先に権利の登記をした者に、対抗できなくなります（つまり、この場合後者のものになる）。このように権利の登記については、登記をしなければ自分の権利を第三者に主張することができなくなり、事実上大きな損失を被ることになります。

不動産の登記については、それぞれ不動産の所在地によって、どこの法務局が管轄を有するのかが決められています。当該不動産の管轄法務局に登記申請書と添付書類を提出し、登録免許税という税金を納めるという方法で、登記申請手続きを行いますが、登記申請書や添付書類、登録免許税については、それぞれ具体的にどのような登記手続をするかによって、細かく規定されており、それに合致するものでなくては、申請が却下されてしまいます。

登録免許税については、どのような登記をするのかによって変わってきます。例えば、売買による所有権移転登記の場合は、不動産の評価額の2.0％、相続による所有権移転登記の場合は、不動産の評価額の0.4％です。また、抵当権の設定登記などは、債権額の0.4％の登録免許税がかかります。他にも、住所変更登記や担保権の抹消登記などについては、不動産の個数１個につき1,000円というような算出方法になります。
  なお、一定の条件を満たす登記申請については、軽減措置があったり（新築建物の所有権保存登記等）、非課税となるケース（国民生活金融公庫の抵当権設定登記等）もあります。